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El objetivo fundamental de un contrato de arras se basa en la especificación del compromiso de las partes a cumplir las condiciones básicas de la operación de compra-venta.

Este documento privado e intransferible asegura al comprador el derecho a la compra sobre la propiedad. Para ello, el comprador aporta una cantidad de dinero, cuya responsabilidad recaerá sobre el propietario o vendedor en el caso de que se rompa el acuerdo.

Dentro del contrato de arras deben especificarse ciertos datos de forma que no pueda existir lugar para sorpresas o equívocos.

Entre estos datos imprescindibles, deben primar:

  • Identidad exacta de la vivienda: nombre del propietario, ubicación exacta y características básicas y adicionales (garaje, trasteros, etc.).
  • Precio final y forma de pago.
  • Tiempo máximo para la formalización de la venta.
  • Descripción de las cargas de la propiedad –si las tuviera- o, en su defecto, el certificado de que la propiedad está libre de cargas.
  • Reparto de gastos y facturas pendientes de la propiedad –en el caso de tenerlas-.

Exigencias del contrato

El contrato debe establecer de forma concreta la cantidad de dinero que aporta el comprador en concepto de arras, esclareciendo que ese dinero se descontará del precio final de la venta*. El dinero se entrega al propietario el mismo día de la firma del contrato.

*En el caso de tratarse de una propiedad nueva, la cantidad especificada en concepto de arras llevará la suma del 10% de IVA.**

Se recomienda que en el contrato también se especifique las consecuencias legales en el caso de que se produzca una rescisión o ruptura del contrato. Dichas consecuencias son:

  • Si el comprador incumple el contrato: pierde la cantidad aportada en favor del vendedor.
  • Si el vendedor incumple el contrato: devolverá al comprador por duplicado la cantidad aportada.

La cantidad a desembolsar en el contrato de arras será fruto del acuerdo entre comprador y vendedor. Si el comprador está muy interesado en la propiedad, debe ofrecer una cantidad más elevada, de forma que el vendedor no pueda echarse atrás. Y del mismo modo, una cantidad muy reducida facilitará la rescisión del contrato por ambas partes.

**En el caso de tratarse de una vivienda nueva, la promotora inmobiliaria propondrá un contrato de arras con una cantidad fija con poco o ningún margen de negociación (generalmente el 10% del precio final).

La forma de pago también está sujeta al acuerdo previo de ambas partes. La única obligación reside en la nominación de la transacción en favor de quien recibe el dinero.

Adquisición por una pareja

Si la adquisición de la vivienda se efectúa por parte de una pareja caben dos posibilidades:

  • Matrimonio en régimen de gananciales: basta la firma de uno de los dos cónyuges para formalizar el contrato de arras, siempre especificando que se hace en representación del matrimonio.
  • Régimen de separación de bienes: sendos compradores deben firmar el contrato.